龙湖集团控股有限公司（股票代码：960.HK，以下简称“龙湖”）于本周五（2023年3月17日）在香港公布其经审核的龙湖集团及其附属公司，截至2022年12月31日止的年度综合业绩。

据公告显示，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，归属于股东的核心净利润225.4亿元。

据氢媒体查阅，龙湖集团在本次公告中，将集团业务收入按业务类型不同，分为“开发业务”、“运营业务”及“服务业务及其他”等三个部分进行分部统计。

在媒体分享会上，龙湖集团现任掌门人陈序平也把三大业务分部称为——将为龙湖带来业绩增长的“三大曲线”。

在龙湖第一曲线的开发业务收入上，龙湖地产业务在2022年总货值约3500亿元，实现合同销售额2015.9亿元，权益销售金额1273亿元。

2022年，龙湖在公开市场拿地的平均溢价率为4%，其中60%以上的土地为零溢价获取。龙湖在2022年所获取的地块90%以上位于一二线城市，长三角区域占比达52%。

截至2022年末，龙湖的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米，平均单平方米成本约5200元，占2022年平均销售单价的33%。

值得投资者关注的是龙湖集团的第二曲线及第三曲线。

2022年龙湖的运营业务收入及服务业及其他业务收入双双过百亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现收入118.79亿元；由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达181.49亿元；而运营业务的经调整盈利后的毛利率更是高达57.44%，远高于传统开发业务的15.30%，也比服务业及其他的毛利率高。

由此可见，龙湖集团的运营业务和服务业务，在未来具有想象空间。

或许是因为龙湖管理层看到了中国房地产开发行业的发展天花板，自2022年起，陈序平接棒龙湖集团的管理后，对龙湖的业务模式进行了重构，他表示：“我们在航道上已经进行了重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，这样‘1+2+2’的格局，而且是在‘一个龙湖’的统一体系下，这样为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。”

根据陈序平的表述，在龙湖发展战略上，未来5年，龙湖集团将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升50%以上。

如果龙湖实现该目标，意味着未来五年，龙湖的运营业务及服务业业务的收入将大幅度上升。

传统的房地产开发仍作为龙湖的基本盘，两个运营的航道包括天街系、星悦荟系等商场和冠寓等长租公寓，两个服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”及养老服务品牌“椿山万树”。从而使龙湖集团形成开发、运营、服务的三大利润增长曲线。

作为支撑龙湖第二曲线的龙湖商业已携带“天街”及“星悦荟”等商业品牌进入全国32座城市。在龙湖商业方面，2022年全年新增运营12座自持的天街及3座输出管理的轻资产项目。截至2022年底，龙湖共运营76座商场，全年商场整体回报率为6.3%。

在财务方面，根据本次龙湖披露的信息显示，龙湖集团的净负债率为58.1%，综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限6.67年，期末在手现金为726.2亿元，现金短债比为3.52。

而普通消费者普遍关注的龙湖集团的薪资信息方面，根据公告披露，龙湖集团2022年的总员工成本为66.79亿元，2022年龙湖员工总数为44065人，平均每位员工年成本为151,593元，剔除社保、公积金、个人所得税、综合福利等各项因素后，2022年龙湖的员工平均薪酬大致在每年7至8万元左右。

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昨日（2023年3月18日）因周末休市，氢媒体Baron Hara一号组合的当日未发生权益变动。

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出品人：Awoo｜编辑：Rachel｜视觉设计：韩悦
助理分析师：大道寺 佑介

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