作者丨木卫

 编辑 | 西贝 

长租公寓大有回暖之势。近期，有媒体透露，自如正在考虑在香港进行IPO，计划筹资约10亿美元，最早将于4月向港交所提交初步招股书，最快于今年上市。

自如方面的回应很简单，就四个字：不予置评。倒是给足了人们充分的想象空间。

这并非坊间第一次传言自如要进行IPO，早在2019年，自如就有赴美上市，计划募资5-10亿美元，与青客和蛋壳公寓争夺“长租公寓上市第一股”的名号。

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尘埃落定

在经过多年的野蛮生长、混乱厮杀之后，当前的长租公寓行业可以用“尘埃落定”这个成语来形容，作为仅存的几只硕果之一，自如能够生存下来并且做大，殊为不易。

如果要讲讲自如曾经的故事的话，绕不开一个人，左晖；也绕不开另外一家企业，链家。

可以说，长租公寓行业能够发展到今天这个样子，自如、贝壳能做到这样大，左晖和他的链家是给予了很大的贡献的。

先来说说左晖其人。对于很多不了解这个行业的人来说，第一次听到左晖这个名字是因为他的离世。2021年5月，左晖因肺癌意外恶化去世，伴随着他的离世不仅有诸如“左晖一天抽几包烟”“左晖的遗产继承人”等一时的风言风语，还有很多对长租公寓行业未来走势的思考和担忧，毕竟左晖作为当时链家的董事长、贝壳的创始人、自如的名誉董事长和永久名誉创始人，可以说以一己之力撬动了长租公寓行业的发展、占据了行业的半壁江山。

很可惜，左晖的英年早逝，给当时本就混乱不堪、危机重重的行业和众多企业又蒙上了一层阴霾，未来的方向似乎更迷茫了。

于长租公寓行业而言，左晖和他的链家就像一条活泼的大鲶鱼。在类似于贝壳、自如这样的新型房屋中介机构诞生之前，对于很多人来说，房屋中介似乎就是“夫妻店”、“中介骗子”等刻板的形象。整个市场尚且处于一片混乱。

在大学毕业后，左晖和很多同龄人一样，选择成为了一名北漂，早年在房地产行业的很多基础岗位上工作过，跑过销售和保险，自己多次租房被骗，因此对于当时房地产行业乱象体会颇深。

得益于多年的工作经验，加之多次租房被骗的经历，2001年，左晖创立了链家地产，正式进军房地产中介领域。

当时房屋中介行业的乱象可以大致总结为三点：中介机构利用信息差两头吃差价；从业人员素质低下、无收入保证；假房源泛滥。

针对这三点问题，当时的链家打出了“透明交易、签三方约、不吃差价”的旗号，后来重点针对假房源泛滥的问题，链家又推出了“真房源”的理念，派自己的员工去实地勘察房屋信息，建立详实的“楼盘字典”，这在当时把行业乱象当成潜规则、一盘散沙的房地产中介行业，无疑是一股清流。

链家就像一条钻进沙丁鱼群的大鲶鱼，发挥了它的鲶鱼效应，切实地打击了行业的乱象，把死气沉沉的行业活跃了起来，也为企业自身积累了良好的行业声誉，截止到2017年贝壳上线之前，链家地产已经拥有了8000家门店、12万名经纪人。

再把视线移回自如，一句话总结链家、自如和贝壳的关系：链家是父亲，自如和贝壳是兄弟。

最开始的自如，原本只是链家内部的创业平台，2011年，其创始人熊林在左晖的支持下创立了自如平台，开启了房屋租赁产品和服务的“长租模式”。2016年6月，自如脱离链家，开始独立运作，与兄弟公司贝壳一道，在链家这棵大树之下茁壮成长，三方平台的大多数房源数据都彼此互通。

经过多年的发展，在贝壳找房在疫情之中受重挫的时候，自如苟住了自己，损失相对较小；疫情之后，当贝壳刚刚回了一口血的时候，自如已经悄然做大，成为了拥有百万间房源的国内最大长租机构，同时，在经过多轮融资后，开始谋求上市了。

官网数据显示，迄今为止，自如已经在北京、上海、杭州、南京等10座城市布局，服务业主突破了50万，管理房源超过了100万间。目前为止，自如已经成为了旗下拥有自如生活、自如友家、自如整租、自如民宿、自如直租、自如寓、自如服务、自如驿八大产品，推出了保洁、维修、搬家等多类型服务的商业房屋中介综合体。

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熊林“苟”住

如果自如真的选择在这个时间段进行IPO，对于整个长租市场来说，无疑是一件如沐春风般的好事，自如也有自己的优势来进行IPO，但更加值得注意的是，自如自身还有一些劣势，会对其IPO的过程以及上市成功后的募资和经营产生负面影响。

支撑自如IPO的底气在哪里，笔者认为，可以从两个方面来说：

一方面，多轮成功的融资。

根据天眼查数据，从2018年开始到2020年，自如已经进行了4轮融资：2018年1月，自如完成了40亿元的A轮融资；同年3月，自如完成了未披露金额的A＋轮融资；2019年6月，自如完成了5亿美元的B轮融资；2020年3月，自如完成了10亿美元的战略融资，众多跟投的资本中，不乏腾讯、天图、红杉这样的大资本。

另一方面，是长租行业在以后过后、经济复苏宏观环境下的整体回暖。

在经历了三年疫情的摧残之后，2023年开年，长租公寓市场似乎迎来了第二春。根据中国城市住房租赁智库联合自如研究院的数据，春节后一周比春节前一周，北京、上海、深圳、杭州等全国重点10城长租业主咨询量环比增长超4倍、业主委托量环比增长2.5倍，长租机构委托出租“走俏”。

同时，贝壳研究院高级分析师黄卉也表示，根据去年租赁市场的规律，预计春节后租赁市场旺季将持续到4月中旬左右。

此外，看看几位同行的表现，贝壳虽然损失惨重，但也算回过了劲，刚刚实现扭亏为盈，魔方公寓也在2022年9月宣布冲击IPO。

可以看出，行业整体的环境在逐渐回暖，社会的认可度和资本的关注度也会随之上升，于自如而言，是利于上市的。

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自如的问题

自如并非没有问题，相反，自如的问题还是比较大的。

自如最大的问题，就是自如的IPO的底气其实并没有那么硬。

这背后的问题也可以从两个方面来说。

一方面问题，在于融资。

前文虽然已经提到，迄今为止自如已经成功地完成了多轮融资。但是其最新的融资是2020年3月的，也就是说，相比于疫情前紧锣密鼓的融资准备，随着疫情的爆发，自如已经3年没有得到任何融资了。一切都像是被按下了暂停键。

这对于一个很有可能成为独角兽的“互联网+”企业来说，如此长时间“断粮”，是一件十分尴尬的事情。其实，对比同行的话，可以发现，在疫情三年，自如能撑住不倒已经很不容易了：从2020年下半年开始，长租行业的很多企业都出现了资金链断裂的情况，2021年，蛋壳从纽交所退市，2022年初，青客宣布破产。

即使已经融到手的资金，能用于公司发展的其实也没有那么多。

以2020年3月软银投资的10亿美元来说，景晖智库的首席经济学家胡景晖对此就表示：软银投资的10亿美金，其中有一半被自如的创始人、老股东拿走了，这里面可能包括自然人套现、到期需要偿还的基金和之前投资需要退出的等等，实际投入到自如用于企业发展的资金只有5亿美元。

并不如表面上一帆风顺的融资状况，加之“断粮”打击，笔者认为，即使自如没有披露财务数据，经营业绩未必理想，看看退市的蛋壳、大裁员的贝壳和倒闭的青客等前车之鉴就能看出端倪了。再者，此前就有媒体报道过，自如内部员工曾经表示，公司从2015年开始至今，都没有能够实现盈利，上市就是为了融资扩张。

另一方面问题，在于企业声誉。

平心而论，链家系的这些企业，在早期就是靠矫正市场不良风气而起家的，不论是链家、贝壳还是自如，最初的他们都是拥有着不错的市场声誉。

只是，任何企业，只要规模上去了，参与者一多，便避免不了鱼龙混杂、泥沙俱下，这对于企业的管理能力是一个极大的考验。就像熊林早年解释自如为什么不去尽快追求IPO一样：IPO就像把自己的成果拿出来，让更多人的去评判，未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好，才会去考虑IPO。

不过，从最新的数据来看，自如的管理显然是有问题的。

根据黑猫投诉平台的数据，迄今为止，自如遭受的投诉量已经达到了11248条，笔者大致浏览了一下，发现大多数的投诉都是反映合同欺诈、客服骚扰、恶意涨价、房源不符等问题的。

除此之外，根据天眼查数据，截止至笔者写稿，单自如系统下北京自如信息科技有限公司一家，就有131条司法风险（其中包含55条法律诉讼）和44条竞争风险。结合黑猫投诉平台上的投诉类型，其中的司法风险大多也是因为管理不善导致的。

在众多管理问题中，最为出名的便是“甲醛门”，2018年，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》登上了各大社交平台的热搜，一时间，关于自如房源安全品质不达标的反映如同雪片一般出现在了各类社交平台上，舆论上的失势迫使自如最终下架了国内9个城市的房源，并且开始对于企业内部的种种乱象进行整改，只是，从现在来看，看看投诉的时间段分布，在30天内，自如遭受到了246条的投诉，虽然自如的整改有一定效果，但显然还有很大的进步空间。

种种管理不善造成的乱象，就像一颗颗地雷一样，埋在自如的IPO之路上，如果不能尽快解决这个问题，挽回企业声誉，这些潜在的爆雷早晚会影响到企业的IPO和后续的募资与股价。

长租公寓行业整体尘埃落定，随着国内经济稳定回暖，这个行业也将进入新的发展阶段，对于自如来说，如何当好领头羊，带领行业走出一片天，自然是其应该积极考虑的，上市IPO可能就是尝试之一。

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