当地产行业走到关键十字路口，一个长达十余年的规模时代或许就此宣告转向。人们深思之后，也诞生一个新的疑问：譬如转型中的万科，又如龙湖的三大业务板块，是否有能力抵御冲击，跨越一个时代的围栏。

所幸，龙湖没有让行业等太久。8月18日，龙湖集团披露了行业首份中期财报，在报告期内龙湖集团实现核心权益后净利65.9亿元，较去年同期的65.5亿元稳中有升；上半年营业收入620亿元，其中，由运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元，保持两位数增长，并开始占据更高的利润占比。

同样经历市场变化的深刻影响，但在龙湖披露的数据里，却能看到一家企业如何通过战略的主动性去拥抱变化——将目光聚焦在资产质量，以内生性发展取代债务驱动，主动压降有息负债，提升资产质量等等，同行或许没有做错什么，但留在舞台中央的企业却做对了更多。

无疑，市场复苏仍在持续。在新的市场环境下，龙湖已活成了一个契合时代的企业样本。在龙湖身上，能够找到房企“活下去”的法则，更能找到一个可持续的高质量发展的模式，而这也是这个样本，对于行业未来最宝贵的价值。

经营性业务开始主导利润

将时间拉回到5年前，那是一个房企们探索第二曲线的狂热年份。

有企业正式向全球智能机器人领域人才抛出橄榄枝，也有企业一头扎进了足以媲美自身体量的新赛道，加码新能源汽车，布局食品饮料、医疗健康等，屡见不鲜。彼时，房企们均秉持一个初衷，在地产开发业务滑过规模的顶点之前，找到新的支撑点。

然而，诞生在荣光之时，却没能熬过至暗时刻。2022年，洪水骤然落下，行业近乎腰斩的销售额，将房企们推向最艰难的处境，自然而然，年轻的新业务亦被冲得七零八落。

龙湖被认为是一场周期波动下保留最为完好的样本。在今年年初，龙湖集团董事长兼CEO陈序平谈及于此亦深感庆幸，他表示：“经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

不可否认，关于第二曲线的探索，5年前或许已不算一个绝佳的时间，至少龙湖于开发业务之外的布局便早得多。仅以商业来看，2003年开业的重庆北城天街，即是龙湖商业的起点；而更早的物业管理业务，则可以追溯到25年前龙湖交付的重庆龙湖花园南苑。

经营性业务很难一蹴而就，积累是一个需要时间、资金、能力沉淀的过程。当然，5年前房企们探索新业绩支点的思路并没有错，起码龙湖所展现的即是一幅全新的企业模样。根据龙湖集团中期财报披露，上半年，龙湖集团运营及服务业务同比增长10.4%，122亿元的收入体量与55.5%的高毛利率，令无数同行艳羡。

可以看到，当开发业务需求释放受阻，经营性业务不再只是“锦上添花”。在本期，龙湖运营及服务业务收入的占比接近两成，利润占比更超过了半数。

利润构成的变化，直接结果即是带动龙湖集团整体利润率的回升。2023年上半年，龙湖整体毛利率提升至22.4%，核心权益后利润率提升3.7个百分点至 10.6%；更为可贵的是，在报告期内，龙湖集团在整体营业收入下滑的基础上，核心权益后净利同比依然稳中有增，65.9亿元是一个创历史新高的数据。

可以惊喜的看到，龙湖各项经营性业务均展现了向好发展的态势。具体来看，运营业务板块上半年实现租金收入63.3亿元，同比增长8%。龙湖商业已累计开业商场81座，同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅；龙湖冠寓开业11.9万间，开业达到或超过6个月以上的房源出租率为95.9%，较去年年末提升近5个百分点。

服务业务上半年实现收入58.4亿元，同比增长13.0%，毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。龙湖智创生活在管面积达到了3.5亿平方，在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径；快速成长的智慧营造品牌龙湖龙智造，截至目前，已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

在业内人士看来，复苏的态势正逐渐由社会经济层面的修复，转向企业利润的修复，守住业务的盘面即是掌握复苏的先机。在波动下展现强大韧性，龙湖所构建的开发、运营、服务构成的三大板块，无疑是行业希望复制的模式。

财务数据里的“增肌控重”

在提及穿越周期、跨越时代这些宏大叙事时，总少不了一个关键前提，稳固的财务盘面。

身处于规模与质量切换的拐点，陈序平曾经用“增肌控重”来解释龙湖对行业变化的应对。在上半年，龙湖将这四个字的真义写到了财务的数据之中。

根据披露，截至上半年末，龙湖集团剔除预收款后的净资产负债率为61.9%，下降约6个百分点，达到近五年新低，净负债率为55.2%，连续7年满足三道红线绿档要求；有息负债总额为2070.9亿元，较去年末持续温和下降；净资产2353.75亿元，较去年末增长0.9%。

在以债务撬动规模的时代，龙湖曾被认为是一家过于保守的企业，但失之桑榆，收之东隅。多年来，坚持克制谨慎并高度自律的财务策略，让龙湖在行业由规模向质量转轨的背景下，展现出更多战略的主动性。

在开发业务中可见一斑。2023年上半年，龙湖实现全口径销售金额985亿元，同比增长15%。比单纯讨论规模更有意义的是，报告期内龙湖全盘去化率超90%，回款率超过100%，把不确定性做到了确定性。基于三四线城市的市场收缩，龙湖过去几年来聚焦核心城市的调仓发挥巨大价值，95%的销售额来自一二线高能级城市的数据，意味着龙湖将市场的波动影响降到了最低。

在今年上半年，聚焦核心城市的战略还在延续，龙湖集团期间共获取20幅新地，权益地价180亿元，均位于市场最为平稳的一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

开发业务是一个切面，时刻保持战略主动性，是龙湖守住自身严苛财务标准的底气。在眼光最为苛刻的境内外评级机构眼中，龙湖始终是地产行业最稳健的一批企业，而龙湖集团亦是国内少数几家境内外全投资级的房企之一。

全投资级意味着安全的财务指标，被机构集体认可的可持续盈利模式，也意味着畅通的国内外融资渠道，以及令人艳羡的低融资利率。在2023年中期，龙湖集团期末平均借贷成本为4.26%，依然位于行业低位，平均账期进一步拉长至7.19年。

优质的资产，同样是龙湖筑高财务围栏的资本。据龙湖集团CFO赵轶表示，因为很多商业持续开业，上半年龙湖的经营性物业贷同比增加了100亿，达到了400亿。据介绍，经营性物业贷的账期很长，龙湖目前的整体额度大约为900亿，“这个相对来说给了一个很大的定心丸，为公司的长期发展奠定了一个基础。”

事实上，龙湖财务的护城河还在不断扩宽。截至上半年末，龙湖集团的外债占比已降至21.6%，其中97%的外债已做掉期，相比很多房企在汇率波动下动辄几十亿级别损失，龙湖已提前规避汇兑风险。

而在报告期之外，龙湖在过去不到50天的时间里，已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。另据透露，于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

赵轶在业绩会上透露：“公司从2027年开始才有到期美元债”。这也就意味着，在2027年以前，龙湖已无美元债压力，在债务上掌握更多的战略主动。

高质量发展的房企样本

降负债的底层能力，即是实现摆脱以负债驱动的发展模式，打破曾经地产行业由规模、杠杆建立的闭环。

在今年中期，龙湖集团透露，在上半年，龙湖集团整体已产生正向的经营性现金流。可以看到，面对行业从高规模负债向高质量发展转型的背景，已经有房企给出了内生式驱动的全新解法。

不可否认，如今的房地产行业依然是一个十万亿体量的支柱产业，但房地产市场供求关系发生重大变化。而行业也在猝不及防间，加速脱离了过往高毛利、高地价、高杠杆的旧模式，转型迫在眉睫，值得庆幸的是，在一些企业案例中，可以找到供借鉴的房企高质量发展模型。

曾经因为低杠杆+商场的印象，龙湖常常被业界拿来与香港的新鸿基作对标，而如今，龙湖凭借日趋成熟的三大业务板块，已有了三井、住友等世界传奇房企的影子：开发板块，持续打磨产品品质，聚焦改善性需求；运营板块，对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；服务板块，则将进一步把握新型城镇化带来的红利，以轻资产的形式带动企业快速发展。

无疑，任何一个市场，都无法避免地进入增量与存量并存的新市场环境，一个行业的共识是，未来的房地产市场将涌现更多个人的住房改善需求、物业的存量改造需求以及城市配套焕新需求。而龙湖的三大业务板块，正对应城市更新、资产盘活、智慧城市建设等大趋势下，全新的市场需求。

例如，在苏州科技城，曾经老旧的人才社区，通过龙湖的运营及服务能力，如今已焕然一新。在这其中，运营业务中的商业投资业务对项目内8000平米的底商进行改造，冠寓负责项目后期的运营；服务板块内的龙湖智创生活负责后期社区的物业服务；龙湖龙智造为项目升级改造提供包括室内设计、装修施工等定制化、一站式的智慧建造服务。通过一系列存量市场能力的运用，龙湖让一个旧租赁社区重新成为区域企业招商引资、人才引进的重要抓手。

可以看到，三大业务板块对应多航道业务构成的“一个龙湖” 生态体系，正以多元化、高品质的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破时间与空间的界限，实现高效协同与相互促进的正向循环。

基于稳步压降有息负债规模、提升资产质量、正向经营性现金流的内生式增长，以及“1+2+2”航道协同所构建的行活能力，龙湖的高质量发展模式已有雏形。

围绕高质量发展，在今年中期，陈序平对龙湖有了新的期许：凭借各个航道产业产生正向现金流实现内生式驱动，未来龙湖将进入到一个低杠杆、低成本、强运营、正现金流的新发展模式。

这是龙湖的新战役，有关一个可持续的高质量发展的新命题，也有关行业的未来。

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