房地产行业政策已全面转向，行业进入新阶段。中国金茂凭借双轮两翼的差异化业务组合，已安然渡过行业调整期，迎来新一轮发展机遇。

8月29日，中国金茂（00817.HK）发布2023年中期报告并召开业绩发布会。上半年，公司累计取得签约销售额860亿元，较上年同期增长23%，行业排名提升一位至TOP11，稳居第一梯队；公司半年累计回款909亿元，较上年同期增长24%，回款率106%，创下历史新高；保持“三道红线”全绿档，延续了稳健安全的发展态势。

发布会上，公司管理层重申双轮两翼的城市运营商战略定位，并强化深耕聚焦、提质增效，持续高质量发展。

公司董事长张增根表示，房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段，“中国金茂整体持续稳健发展，积极响应国家要求，以‘城市运营商’为战略定位，推动‘双轮两翼’升级，逐渐形成的差异化竞争优势。我们对金茂未来持续发展保持坚定信心。”

坚持双轮两翼战略

非开业务占比逐步提升

从近年财报来看，在始于2018年的本轮房地产调控中，中国金茂始终保持稳健经营，安全渡过了行业调整期，在严酷的存量竞争中脱颖而出，公司销售排名逐年上升，2021年、2022年和2023年上半年分列TOP15、TOP12和TOP11，行业排名创历史最佳水平。

过去几年，在政策引导下，房地产行业出现深刻转折，从追求规模扩张转为效益优先。面对行业形势，中国金茂确立并践行双轮两翼战略，在地产开发、持有运营、服务板块和科技板块深耕聚焦。

通过适度规模开发、精品持有运营、高端品质服务和聚焦建筑科技，中国金茂逐步向更为均衡的业务结构过渡，以适应房地产行业新阶段。

聚焦核心城市结硕果

新政利好金茂下半年表现

地产开发业务方面，中国金茂在高端改善住宅领域享有广泛影响力，并且在一二线城市保有强大的市场号召力。在半年报业绩发布会上，管理层表示，公司88%的签约额由一二线核心城市项目贡献。

近期，房地产政策出现重大调整，“北上广深”先后宣布执行“认房不认贷”。业内较为一致的预期是，这将导致楼市买家进一步向一二线城市聚集，并推动这些城市的楼市迎来货真价实的“金九银十”，但对三线以下城市未必是利好。这一轮政策调整，显著利好中国金茂这样聚焦一二线城市的开发商。

2023年，在行业销售较为低迷的背景下，中国金茂明星项目表现亮眼，北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、上海静安天悦和横沔玖境，以及北京望京樾项目，均取得了超20亿元的单盘签约额，多个首开或加推项目单日去化率超80%。在北京、上海和青岛，中国金茂创下单城超50亿的签约销售业绩，其中金茂北京半年签约已达139.1亿元。

2023年上半年，中国金茂签约销售额较上年同期增长23%，增幅同业领先。在极为有利的政策条件下，下半年表现将更为亮眼。

业绩发布会上，公司总裁陶天海表示，开发业务是中国金茂的基本盘，在继续坚持适度规模的前提下，更关注效率盈利能力。目前投资策略首先是城市聚焦和产品聚焦。公司把城市聚焦在15个左右核心一二线城市，以及比较优势的城市。产品方面是聚焦改善类产品，尤其是适合做金茂拳头产品金茂府的地块，同时也关注能实现开发和持有联动的综合体开发机会。

从金茂府系科技住宅带给市场的震撼来看，中国金茂显然具备产品聚焦的底气和实力。而从客户体验来看，公司产品聚焦效果良好。

受益于消费市场复苏

持有运营业务强劲增长

持有运营业务方面，中国金茂聚焦精品持有运营，转向经营效益的提升，以持续贡献稳定现金流与增值收益，并有望借助消费类REITs实现利润和现金流的额外补充。

过去几年，持有运营业务较高的毛利率，有效对冲了行业下行带来的冲击。今年以来更是率先走出低谷。

2023年上半年，中国金茂的零售商业和酒店经营板块迎来强劲增长。

零售商业领域，公司紧抓消费市场复苏机会，商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%，三项指标均实现历史新高。于2022年底开业的青岛览秀城、张家港览秀城和天津金茂汇可以说恰逢其时，开业后迅速引领当地消费潮流。截至2023年7月，三个新开商业综合体签约出租率分别达99%、97%、94%。

在酒店经营板块，金茂酒店凭借优异的资产管理能力，在上半年取得了优异业绩。酒店收入和经营毛利较2022年同期分别增长109%和212%，均较2019年同期超出10%，已超过疫情前水平；EBITDA水平较2022年同期增长11倍，较2019年超约14%，创下历史新高。同业比较来看，金茂酒店排名出色，旗下12个成熟运营的酒店RGI均超100%，全部位于竞争组合前三名。

中国金茂对旗下持有运营板块业务发展表达了坚定信心。公司总裁陶天海表示，今后城市运营一个重要方向，是增加一些核心城市综合体获取，尤其是既适合优质持有，又能够附带部分高毛利开发的综合体项目。

2023年3月，国家发改委出台236号文，明确把商业类地产纳入消费类REITs试点，这是扩大内需刺激消费的一个重要政策举措。对行业而言，则是地产行业转型升级，实现高质量发展的一个重要路径。

公司首席财务官乔晓洁表示，截止目前中国金茂在营和在建500万方持有物业，对优质、成熟持有物业的运营，是中国金茂非常重要的战略之一。中国金茂在持有物业资本化方面做了一些尝试，包括REITs，相应的资本运作经验比较丰富、资产储备比较成熟。

高端品质服务获得认可

加大建筑科技赛道投资

除稳健提升“地产开发+持有运营”的双轮业务之外，以双轮两翼为战略的中国金茂也在“服务+科技”的两翼赛道中积极拓展。

在服务板块，中国金茂聚焦高端品质服务，基于品牌和管理等资源积累形成新的业绩增长极。

通过提质增效，金茂服务（00816.HK）充分释放发展活力，管理规模快速扩张，满意度保持行业第一梯队，高端品质服务受到市场认可，已经逐渐成为中国金茂双轮两翼中重要的一翼。

金茂服务中期业绩显示，2023年上半年在管面积同比提升56%，营业收入同比提升23%；同时客户满意度水平保持90分位。在良好口碑加持下，金茂服务积极进行市场外拓，截至上半年，整体在管面积约一半来自外部第三方。

公司总裁陶天海表示，这几年金茂服务的规模快速增长是有差异化、可持续的，未来会贡献更多的盈利。除此之外，酒店和公寓的轻资产管理是服务的第二个增长极，将着力培育。

在科技方面，中国金茂在“绿色健康、智慧科技”的人居方向持续探索，积极构建核心技术能力。上半年公司旗下新增1家国家级高新企业和2家“专精特新”企业，累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业；上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。

通过对科技系统的优化，户型、立面、精装、园林的产品提升，会所设施的高标准打造，物业服务的全面覆盖，实现双轮两翼中多项业务协同，中国金茂正在推动府系产品的全面升级。

当前，房地产行业政策已全面转向，行业进入新阶段。对中国金茂来说，意味着公司凭借双轮两翼的差异化业务组合，已安然渡过行业调整期，迎来新一轮发展机遇。

展望未来，中国金茂总裁陶天海在业绩会上指出：“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”

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